Ипотечный кризис в США простым языком.

06.02.2018 2:35

Есть отличный фильм про ипотечный кризис, он называется "Игра на понижение". Фильм просто замечательный, вот только простому обывателю он нихрена понятен с первого раза не будет. Если кто-то еще не смотрел, то прочитайте пост и бегом смотрите фильм, вам понравится.

Итак, начнем. Представьте себе, что вы инвестор. У вас есть огромное количество денег, но вы, как и любой человек в силу своей природы, хотите ещё больше денег. И это нормально, я вас понимаю. На вашем месте я бы наверное тоже хотел, чего уж там.

Куда же вложить деньги? Можно покупать гос.облигации, но процент по ним слишком мал для вас и много прибыли из этой затеи вы не получите.

Кроме вас на рынке есть обычные семьи, которые хотели бы иметь свою жилую площадь, но в силу многих обстоятельств, (просто нет достаточного количества денег), у них ее нет.

Ещё есть такая штука в США как ФРС.
Федеральная резервная система. Если говорить совсем поверхностно, то ФРС - это аналог нашего центробанка, он под определенный процент, выдает коммерческим банкам кредиты, а те, в свою очередь, выдают кредиты под чуть больший процент населению.

Ещё не забыли про семью, которая очень сильно хочет свое жилье? Эта семья идёт в коммерческий банк и берет там ипотеку под залог дома, который собираются купить. Т.е. если вдруг семья перестанет выплачивать ипотеку, то недвижимость перейдет в собственность к банку. Хотя наша семья сознательная, она вовремя погашает кредит. А даже если вдруг и перестанет, то банку не страшно, ведь он без проблем сможет перепродать дом, да и цены на недвижимость одни из самых стабильных, переживать совершенно не о чем.

Вы ещё помните, что вы инвестор с огромной кучей денег? Конечно помните, как же такое забыть. В один день к вам в голову приходит отличная идея. Вы берете телефон, набираете номер коммерческого банка, и говорите ему, что вы хотите купить все долговые обязательства семей, которые взяли у них ипотеку. Банк недолго чешет репу и соглашается. Теперь вы собственник всех долговых обязательств. А деньги, которые платят семьи взявшие ипотеку идут уже в карман не коммерческому банку, а вам.

Важно заметить, что кредитный рычаг позволяет вам скупить ну очень много долговых обязательств. О, погодите, я кажется понял, о чем вы подумали. Что же нахрен такое этот кредитный рычаг?

Кредитный рычаг - это заем средств для увеличения выгодности сделки.

Вот пример, как с помощью кредитного рычага можно поднять много денег.

В обычной сделке компания с $10,000 покупает пирожков на $10,000 и продает за $11,000. Прибыль $1,000. Не так уж и плохо. Но, с использованием рычага, компания с $10,000 идет в банк и занимает $990,000. А потом покупает пирожков на сумму $1млн. Затем, компания продает пирожки уже на $1.1млн. Теперь у компании $1.1млн., из которых $990,000 она возвращает банку. И еще 10 тыс. сверху как процент.

После всего, на руках у компании $100,000, из которых $10,000 у компании было первоначально. Итого прибыль $90,000 в 90 раз больше, чем в первом случае. Отличная сделка, правда?

В случае с покупкой инвестором долговых обязательств работала эта же схема. Инвесторы заняли хренову кучу денег у ФРС и купили на них ипотечные обязательства.

Мы уже почти подходим к самой сути, не переживайте. Наверняка ваш следующий вопрос - зачем же вам, как инвестору, так много этих долговых обязательств.

Вы берете и складывайте все эти обязательства в коробку. Затем вы делите эту коробку на три части - безопасную, нормальную и рискованную. После этого, вы соединяете эти части обратно и называете их облигациями, обеспеченными долговыми обязательствами.

Эти облигации работают, как каскад из трех ванночек. На верхнюю ванночку, называемую безрисковой, льется денежный поток, наполняет ее и переливается дальше на нормальную. А затем уже на рисковую. Да, льют этот финансовый поток те семьи, которые платят за ипотеку. Если же кто-то из них испытывает проблемы с деньгами и не может платить за кредит – поток ослабевает, и ванночка рискованных облигаций может не заполниться.

Поэтому за покупку рисковых облигаций и предусмотрен бонус: более высокая процентная ставка. Обычно она составляет где-то 10% для рисковых, 4% для безрисковых, 7% для нормальных.

Теперь вы идете к рейтинговым агентствам, которые ставят облигациям соответствующую пометку, подкрепленную своим авторитетом. Рейтинг ААА значит, что облигация безопасна настолько, насколько это возможно. BBB тоже очень неплохо. Ну а нижний слой, это нижний слой. В общем, для нас этот рейтинг скорее для наглядности. В фильме эти буквы часто всплывают как рейтинг для этих облигаций, поэтому просто учтите.

Все, что дальше - это дело техники. Вы пачками продаете эти облигации зарабатывая тонны денег. Обязательно вы отдаете долю ФРС у которой занимали для кредитного рычага.

Итак, друзья, что бы вы делали на месте инвесторов дальше? Вы бы брали ещё больше кредитов у ФРС и выкупали бы ещё больше долговых обязательств. А потом зарабатывали бы на продаже облигаций, которые бы обеспечивались этими долговыми обязательствами. В общем, они так и сделали.

В один день, когда вы захотели купить ещё обязательств, коммерческий банк вам отказал. Просто потому что все, кто могли взять ипотеку ее уже взяли, так что новых долговых обязательств больше нет. Тогда вы говорите банку любым способом достать ещё клиентов, потому что такая вкусная кормушка должна процветать дальше. Банк немного думает и соглашается. Он начинает выдавать субстандартные кредиты. Это такие кредиты, для которых не нужны первоначальные взносы, не нужно подтверждать свой доход, да и вообще никаких документов толком не нужно. Не, ну а чё, банку-то все равно, один черт он продаст все эти долговые обязательства нам, а там вот пусть мы и разбираемся. Нас тоже особо не парит, перестанут платить ипотеку - мы продадим недвижимость и это все покроет. Ведь недвижимость если и не растет в цене 24/7, то как минимум всегда стабильна. Жмем друг другу лапы и расходимся.

Тут нужно немного отойти от темы и восхитится всей изюминкой. Представьте, вот, например, завод, который стоит миллион долларов. Миллион этот, физически заключающийся в реальных сооружениях, реальном оборудовании, реальных складских запасах и т.п., с финансовой точки зрения оформлен как некое количество акций, обращающихся на свободном рынке.

Часть этих акций покупает некий фонд, наряду с другими акциями других реальных заводов. А другую часть – другой фонд. Пока всё в порядке: сколько акций, столько и реальных физических активов, в них содержащихся.

Но потом этот фонд сам выпускает акции – а как же, у него тоже есть активы – эти самые акции. А кто-то ещё покупает акции этого фонда и ещё многих других, а потом… и так далее. И получается, что разных бумажек, обозначающих деньги и приносящих доход, во много раз больше, чем реальных физических активов в этом мире.

Не спешите перечитывать, чтоб понять, что вы только что прочитали. Главное - отложите в голове, что вы можете выпускать ценные бумаги под залог других ценных бумаг.

Это круче любого МММ. Это самая настоящая пирамида. Все ещё помните про ваш портфель с облигациями трёх типов по риску? Уже догадываетесь? Нет? В общем, самые догадливые уже поняли, что кто-то придумал под залог этих портфелей выпускать точно такие же. А под залог этих выпускать снова такие же.

Уже пахнет горячим, правда? Сейчас расскажу, что было дальше.

Естественно, субстандартные ипотеки никто не выплачивал, их выдавали изначально безработным людям. В ваши ванночки стал поступать менее напористый поток денег. Сначала вы особо не парились, просто стали продавать недвижимость, которая переходила вам в собственность из-за неуплаты людьми ипотеки. Но со временем, количество людей, которые не платили ипотеку становилось все больше. Домов стало слишком много, а продавать эти дома было уже некому.

Теперь вспоминаем обществознание. Что происходит, когда предложения много, а спроса мало? Ответ простейший - цена падает.

Представляете кипишь, который начался? Цена на недвижимость стала падать. В конце концов она стала ну очень маленькой, все потому что у вас знатно пригорало и вам нужно было погашать хоть что-то.

Теперь вернёмся к семьям, которые брали не субстандартные кредит, а нормальный, с подтверждением дохода и первоначальным взносом. Эти люди раньше стабильно платили ипотеку. Допустим, они взяли ее на 400 тысяч долларов. И тут они узнают, что соседний с ними дом сейчас продают за 100 тысяч. Что они станут делать? Пошлют банк в пешее эротическое путешествие. Они перестанут платить ипотеку и купят такой же дом за 100 тысяч.

Представляете что стало с вашим денежным потоком? Вся финансовая система оказывается замороженной, и над ней сгущаются сумерки. Начинается волна банкротств.

Добро пожаловать в финансовый кризис:)

P.S. Ниже добавлю картинку для ясности, думаю, что она поможет понять некоторые моменты. Инвестором я вас обзывал все это время больше для ясности, чем за дело. На самом деле гораздо правильнее сказать, что это были инвестиционные банки, но думаю, что важнее то, что вы все поняли, так что вы простите мне изрядные упрощения.

Если будет интересно, могу рассказать про что нибудь ещё. Учусь на экономиста все таки.